Standardowo banki w Polsce wymagają co najmniej 20 % wartości nieruchomości. Niektóre instytucje dopuszczają 10 % wkładu, ale podnoszą wtedy marżę lub oczekują dodatkowego zabezpieczenia (np. polisy ubezpieczeniowej niskiego wkładu własnego).
Bank analizuje głównie:
• dochody netto (umowa o pracę, B2B, wynajem),
• stałe koszty utrzymania i zobowiązania (karty, leasingi),
• historię w BIK/BIG,
• liczbę osób na utrzymaniu.
Im wyższy i stabilniejszy dochód oraz niższe zobowiązania, tym większa zdolność. Doradca Wro Finanse wyliczy ją bezpłatnie w kilku bankach jednocześnie.
• Oprocentowanie zmienne: rata może rosnąć lub spadać wraz ze stopami NBP; początkowo często tańsze.
• Oprocentowanie stałe (czasowo): rata nie zmienia się przez 5–10 lat, zapewniając budżetowy spokój.
Optymalny wybór zależy od planowanego horyzontu finansowania i tolerancji ryzyka; w naszym biurze symulujemy oba scenariusze.
Najczęściej:
1. Dowód osobisty i aktualne zaświadczenie o zarobkach lub KPiR/PIT-36 (przedsiębiorcy).
2. Wyciągi z rachunku bankowego (z 3–6 mies.).
3. Dokumenty nieruchomości: umowa przedwstępna/deweloperska, wypis z księgi wieczystej, rzut mieszkania, pozwolenie na budowę (dom).
4. Wycena rzeczoznawcy (czasem bank zleca ją sam).
Średnio 4–6 tygodni od skompletowania dokumentów do uruchomienia środków. Dzięki kompleksowej obsłudze Wro Finanse przyspieszamy ten proces, pilnując terminów banku, notariusza i dewelopera.
Tak, choć banki dokładniej weryfikują harmonogram i kosztorys budowy. Finansowanie wypłacane jest zazwyczaj w transzach po kontroli postępu prac przez inspektora bankowego.
Przy kredytach z oprocentowaniem zmiennym większość banków nie pobiera prowizji już po 3 latach. Przy stałym oprocentowaniu opłata może obowiązywać przez cały okres stałej stopy (zazwyczaj 1–3 %). Zawsze kalkulujemy, czy wcześniejsza spłata realnie obniży łączne koszty.
• Prowizja banku (gdy występuje),
• opłaty notarialne i sądowe,
• ubezpieczenie nieruchomości (obowiązkowe),
• opcjonalnie: ubezpieczenie na życie, pomostowe, niskiego wkładu,
• taksa agencji nieruchomości (jeśli pośrednik).
Uwzględniamy je w symulacji całkowitego kosztu kredytu (RRSO).
Od 2014 r. polskie prawo praktycznie ograniczyło kredyty walutowe do osób zarabiających w danej walucie. Większość klientów otrzymuje więc finansowanie w PLN z ochroną przed nadmiernym ryzykiem kursowym.
Marża to stały składnik oprocentowania (obok stawki referencyjnej WIBOR/WIRON lub stałej stopy). Można ją obniżyć, korzystając z cross-sellu banku (konto, karta, ubezpieczenie) lub przedstawiając konkurencyjną ofertę. Doradcy Wro Finanse negocjują marżę zbiorczo, często uzyskując lepsze warunki niż klienci indywidualni.
